Оценивание ковариационной матрицы вектора (1) результатов расчётов по различным моделям и подготовка к вычислению оптимальной комбинации

Второе предположение процедуры Эйткена (20) заключается в знании ковариационной матрицы (11) вектора оценок (1). На практике доступной может быть лишь оценка этой матрицы. Контролирующая выборка (26) позволяет вычислить эту оценку. Расчет диагональных элементов этой матрицы отмечен в формулах (29); недиагональные элементы определяются следующим образом:

σik =Σ(uj(i) - ū(i)) (uj(k) - ū(k))/(n-1) (32)

Добавим к сказанному, что при расчёте матрицы Q={qij} удобно величину σ02 принять равной:

σ02 = Σ σi2/m (33)

После вычисления матрицы Q (см. (11)) отыскивается матрица Q-1=(Wij) и рассчитывается величина W = ∑∑Wij. В итоге компоненты вектора С оптимальной процедуры (19) определяются по правилу:

ci = ΣWij/W (34)

Таким образом, контролирующая выборка позволяет, с одной стороны, подготовить все элементы процедуры Эйткена, а с другой стороны, контролирующая выборка доставляет возможность проверить более высокий точностный потенциал оптимальной комбинации .

Рассмотрим использование предложенной методики на примере задачи массовой оценки ставки арендной платы за нежилые помещения.

В 2005 году Правительством Москвы было принято решение о применении методов массовой оценки стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности города. Это решение нацелено на:

) повышение обоснованности принимаемых управленческих решений в отношении недвижимого имущества, сдаваемого в аренду,

) снижение затрат на проведение рыночной оценки нежилых помещений и

) создание инструментария для контроля результатов индивидуальной оценки объектов.

Решение отмеченных задач представляется возможным посредством создания Системы массовой оценки недвижимости, которая, опираясь на результаты анализа рынка недвижимости и математико-статистические методы моделирования и обработки информации, позволяет определять стоимость объектов недвижимости, приближенную к рыночной стоимости.

В настоящее время законодательство федерального уровня обязывает публичного собственника при совершении сделок с объектами государственной и муниципальной собственности (к которым относится и передача объектов недвижимости в аренду) привлекать независимого оценщика. Кроме того, проводимая Департаментом имущества города Москвы на протяжении последних трех лет сдаваемых в аренду индивидуальная ежегодная оценка стоимости сдаваемых в аренду нежилых помещений является достаточно затратной. Расходы средств бюджета города Москвы на эту процедуру ежегодно составляли более 200 млн. рублей.

Данные обстоятельства определили необходимость создания системы постоянного мониторинга и обобщения результатов анализа рынка недвижимости в виде модели массовой оценки сдаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности города.

Массовая оценка объектов недвижимости и ценообразующие факторы

Массовая оценка - это систематизированный способ получения рыночных стоимостных показателей объектов недвижимости, базирующийся на статистической обработке информации. Данная обработка заключается в сопоставлении значений объективно измеряемых ценообразующих факторов оцениваемого объекта с соответствующими факторами большого количества аналогичных объектов, принятых в качестве эталонов.

Работа по созданию модели массовой оценки нежилых помещений в Москве была заказана Департаментом имущества Москвы Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации. При проведении работы по созданию модели массовой оценки нежилых помещений специалистами Финансовой академии был изучен опыт российских регионов (Санкт-Петербурга, Твери), а также учтены результаты исследований в области массовой оценки объектов недвижимости.

В процессе разработки математической модели массовой оценки нежилых помещений в Москве стала понятна необходимость создание в рамках городской целевой программы «Электронная Москва» автоматизированной информационной система (АИС) «Система массовой оценки объектов недвижимости», одним из компонентов которой оказывается математическая модель. В самом деле, построение математической модели массовой оценки нежилых помещений требует получения и предварительной обработки статистической информации об объектах недвижимости, либо предлагаемых в аренду, либо уже сданных в аренду в течение определённого периода времени. Данная работа была выполнена путём 1) опроса владельцев объектов недвижимости по специально разработанной схеме и 2) анализа открытых источников информации с помощью давно работающих на рынке недвижимости риэлторских компаний (РГР, МИЭЛЬ-Недвижимость).