От моделей к системе

Для оценки объектов недвижимости, помимо индивидуальных оценщиков, как правило, проводящих оценку по аналогии, ряд фирм, работающих на этом рынке, также используют эконометрические модели. Некоторые из них, использующие достаточно большую выборку, также могут показывать удовлетворительные результаты. Поэтому целесообразно, используя вышеописанный метод, объединить эти модели с целью повышения точности оценки объекта недвижимости. Фирмы оперативно отслеживают рыночную информацию и также заинтересованы в объективных оценках стоимостных показателей объектов недвижимости. Взаимодействие с ними, в свою очередь, позволит привести рынок недвижимости в более цивилизованное состояние, избежать, или по крайней мере, уменьшить субъективизм в оценках недвижимости. На рис. 4 показана примерная схема взаимодействия и интеграции моделей.

Рис. 4. Схема взаимодействия моделей.

Выше отметили, что эконометрические модели массовой оценки объектов недвижимости служат элементом автоматизированной информационной системы (АИС) массовой оценки объектов недвижимости. Информационное обеспечение данной АИС состоит из трех крупных блоков:

базы данных об объектах недвижимости, принадлежащих городу

(объект моделирования);

информации о рыночных объектах-аналогах;

модели различных фирм на рынке недвижимости.

геоинформационной системы;

В результате предварительного обследования выяснилось, что для формирования базы данных объектов моделирования в требуемой для анализа структуре, необходимо, во-первых, объединить информацию, которая содержится в трех базах данных различных московских ведомств:

) ГУП МосгорБТИ, 2) ОАО «ПКД» и 3) Департамента имущества города Москвы. А во-вторых, состыковать эту информацию с форматами представления данных в геоинформационной системе.

Функциональные возможности геоинформационной системы, в частности, позволяют построить ценовые зоны на карте Москвы, в которых стоимостные показатели объектов недвижимости находятся в пределах определённого диапазона.

Система массовой оценки позволяет по адресу объекта недвижимости найти его на карте города, определить параметры и стоимостные показатели.

Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимостные показатели объекта недвижимости, являются его местоположение и ценовая зона, в которой он находится. С помощью Системы массовой оценки (далее Системы) стало возможно ценовое зонирование территории города Москвы и визуализация ценовых зон на карте города.

С помощью геоинформационной системы и математической модели можно прогнозировать изменение ценовых зон при реализации в перспективе различных градостроительных программ, что даст возможность планировать дополнительные поступления в бюджет города. Например, строительство новой станции метро, центра отдыха, эстакады и т.д. изменяет ценовые зоны вокруг нового объекта в силу повышения привлекательности и, соответственно, ставки арендной платы объектов недвижимости.

В правовых актах Правительства Москвы предусмотрена ежегодная корректировка на индекс инфляции рыночных арендных ставок, определенных независимыми оценщиками. При этом мониторинг рынка недвижимости в Москве, проведенный в ретроспективе, показал, что инфляция на рынке недвижимости отличается от инфляции в российской экономике и дифференцируется в зависимости от местоположения объектов и характера их использования.